キュラーズ (Quraz) の萩原氏が考える、セルフストレージビジネスの現在と将来

Q１. 2013年に発表されたキュラーズの 記事 には、セルフストレージ市場の成長率は年間約10％であると書かれていますが、現在の状況はどうでしょうか？また、今後10年間の成長について、どのようにお考えですか？

A1. 国内のセルフストレージ供給は、2020年まで一貫して前年比8〜10％の成長を続けていますが、その内容は年々変化しています。具体的には以下2つの点が挙げられます。

1. 屋外コンテナ市場では過去数年間成長が減少している。

2. 屋内セルフストレージ市場では、以前まで、又借りの古いオフィスビルのワンフロアをサブリースした以前までの世代と比べて、今はオペレーターや開発者が、実際の不動産としての価値を備えた新築施設に注力することで、品質が大幅に向上しました。過去5年間で高い品質とサービスへシフトされていった点は、長期的にみると業界にとって長期的にかなりプラスだと思います。

Q２. 10年前に公開された、米国と日本の市場規模とセルフストレージの普及率を比較したキュラーズのデータがあります。過去10年間でどのような変化があり、市場が進化したとお考えですか？

A2. 10年前、多くのアナリストは米国市場は完全に需要を満たしていると発表しました。しかし、今でもかつてないキャップレート低下で成長を続けています。グローバルな不動産バブルと価格変動のなか、オルタナティブセクターへの注目が集中しており、米国のセルフストレージ市場もかつてないキャップレート低下で成長を続けています。一方、日本市場でも同じ現象が起きており、低いオフィス空室率とすべての不動産業でのキャップレート低下が続いているなか、セルフストレージのようなオルタナティブセクターが注目されてきています。

Q3.日本と海外のストレージ事業の違いは何だと思いますか？

A3. 米国と日本市場の最大の違い（市場規模と歴史を除く）は、機関投資家による資本です。過去5年間で、日本でも機関投資家による出資が市場全体で増え始めています。40年ほど前の米国市場と同様に、成長への大きな原動力となるのは、機関投資家からのコミットメントと信頼できる資金調達を可能とした実績にあると言えます。米国市場は大きすぎて比較するのは難しいですが、日本市場も市場拡大への道をゆっくりと追いかけながら進んでいます。

Q4. 日本のセルフストレージ企業が直面している課題に関するキュラーズのレポートを拝見しました。最大の問題のひとつに”認識不足”があります。この課題を解決するための得策は何だとお考えですか？

A4. セルフストレージ事業自体への認識はまだ低いですが、実際には供給より需要の方が多いと言われています。オペレーターにとっての課題は、その需要に対して適切に価格設定することです。最終的には供給が増えることが、セルフストレージ事業への認識拡大につながり、前述のように、高品質のストレージ施設の増加は、セルフストレージサービスに対するよい認識として構築されていきます。顧客のニーズを理解し、より適切なサービスを、適切な立地に、適切な価格で設定することが最も重要だと言えます。

Q5. テクノロジーはどのようにセルフストレージ業界に影響を及ぼしているとお考えですか？

A5. セルフストレージは、明らかにテクノロジー製品ではないですし、スタッフと顧客の間に深い関わり合いや関係性を必要とする事業（ホテル、学生寮、スポーツジム、サービスオフィスなど）でもありません。ビジネスとしては、そこが魅力的な点のひとつでもあります。その意味においては、テクノロジーを強化することで、企業が顧客に対して、より効果的かつ効率的にサービスを提供できるようサポートするシステムや機能が重要となってきます。その多くは、当然オンラインによるものです。テクノロジーは、顧客が目にしたり直接利用する側より、ビジネス自体のバックエンドで多く利用されてきていると思います。

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